1가구 1주택 1가구 2주택 양도소득세 세율, 면제조건, 중과세

1가구 1 주택 1가구 2 주택 양도소득세 세율, 면제 조건, 중과세

 

 

 지난 포스팅에서는 양도소득세는 무엇이며, 양도소득세를 계산하는 방법과 양도소득세를 언제, 어떻게 신고하는지에 대해 알아보았습니다.

그렇다면 집을 판다고 해서 무조건 양도소득세를 내야 할까요? 아닙니다. 1가구 1주택자는 비과세 대상이 될 수 있습니다. 어떤 경우인지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 12억 이하 1주택자 양도소득세

 

① 보유 주택 1주택인 경우

② 규제 지역 정확하게는 조정 대상 지역일 경우에 2년 이상은 실거주(세대원 전원)한 경우 (단, 비규제 지역은 2년 보유 요건)

③ 매도 가격 12억 이하일 경우

 

※ 단, 지금 조정 대상 지역인데 거주 의무를 적용 안 받는 경우가 두 가지 있습니다.

 

먼저, 2017년 8월 3일 이전에 취득하거나 매매계약을 체결한 주택은 거주 의무가 적용이 안 됩니다. 분양계약 체결한 것까지 포함이며 비규제 지역에서 매수한 이후에 규제 지역으로 지정됐을 때 1주택자들도 이 거주 의무 요건을 충족하지 않아도 괜찮습니다.

 

 

이렇게 위에서 알려드린 3가지 모든 경우에 해당되는 1주택자는 세금을 한 푼도 내지 않습니다. 비과세 혜택을 받는 것입니다.

 

 

 12억 초과 1주택자 양도소득세

그렇다면 12억 초과하는 주택을 보유한 1주택자는 양도소득세를 내야 될까요? 당연히 내야 합니다. 장기보유 특별공제 1주택자는 굉장히 강력하게 들어간다고 말씀드렸습니다.

3년 이상 보유자한테 연 8% 최대 80%까지 적용되다 보니까 12억 초과분의 세금이 크게 줄어들게 됩니다.

 

하지만 1주택자의 장기 부여 특별공제 기준이 엄격해졌습니다.

2년 이상 거주한 경우에 한해서 장특공제 최대 80% 까지 적용되며, 만약에 2년 미만 거주 시에는 일반 장특공제 30%가 적용이 됩니다.

 

 

 

 

 비규제 지역 1가구 2주택 다주택자의 양도소득세

 

만약 조정 대상 지역이 아닌 주택을 가진 다주택자 편하게 처분이 가능합니다.

물론 1주택자 만큼 파격적인 혜택은 아니지만 그래도 어느 정도 세금 내면서까지 시세 차익을 얻을 수가 있는 부분입니다. 왜냐하면 비규제 지역 주택 매도 시에는 다주택자도 기본 세율이 적용되고 기본 장기보유 특별공제 혜택 이전 말씀드린 다주택자 장기보유 특별공제가 적용이 됩니다.

 

 

규제 지역의 다주택자 양도소득세

 

1. 다주택자 중과세율

 

조정 대상 지역은 다주택자가 주택 처분 시에 양도세 중과가 적용 되고 장기보유 특별공제도 배제가 됩니다. 다주택자의 중과세율은 다음과 같습니다.

 

과세표준	적용세율 (%)
	2주택	3주택이상
1,200만원 이하	26	36
1,200만원~4,600만원	35	45
4,600만원~8,800만원	44	54
8,800만원~1억 5,000만원	55	65
1억 5,000만원~3억원	58	68
3억~5억원	60	70
5억~10억원	62	72
10억초과	65	75

 

1주택자에 비하면 꽤 높은 세율입니다.

 

2. 다주택자의 양도소득세 계산 시 주택 수 구별

주택을 처분할 때 내가 보유한 주택 수 또한 굉장히 중요하게 적용되는 항목입니다. 그래서 다주택자의 양도소득세 계산 시의 주택 수 판단도 중요합니다. 주택수에 포함이 되는 경우와 미포함이 되는 경우를 살펴보겠습니다..

 

① 양도 소득세 중과 주택수에 포함되는 경우

서울, 경기(읍,경기(읍, 면지역 제외), 인천(군 제외), 광역시(군 제외), 세종(읍, 면 제외) 주택,)주택, 지방과 경/ 세종(읍,면), 광역시(군) 지역 공시 가격3억 초과 주택, 신규로 취득한 분양권

 

② 양도세 중과 주택 수 미포함되는 경우

지방과 경기 세종 읍, 면, 지역, 광역시의 군 지역에 공시 가격3억 이하 주택

 

 

 

 

3. 양도소득세 중과 제외 대상 주택

추가로 양도소득세 중과 제외 대상 주택이 있습니다. 이는 3주택자와 2주택자의 경우가 다르기 때문에 잘 구별하셔서 보셔야 합니다.

 

① 3주택 이상자

⒜ 수도권 광역시 세종시 외에 3억 이하 주택

⒝장기 임대주택도 중과 대상에서 제외가 됩니다.

⒞10년 이상 장기 사업용 주택과 상속받은 주택도 제외가

⒟ 조세특례 제한법상 감면 대상 미분양과 신축 주택도 제외가 됩니다.

 

② 2주택 이상자

⒜ 3주택 이상 보유자 중과 제외 주택

⒝ 취학, 업무 등의 이유로 수도권 밖의 주택을 3억 이하짜리를 취득했을 경우

⒞ 혼인 학가일 5년 이내 봉거봉양 합가일부터 10년 이내 양도 주택

⒟ 소송 진행 중에 주택 또는 소송 결과에 따른 취득한 주택

⒠ 일시적 2주택 경우에 종전 주택도 양도소득세 중과 대상에서 제외

 

이렇게 다주택자의 중과세율과 주택수가 파악이 되셨다면, 지난 시간 포스팅해드린 양도소득세 계산 방법을 이용하여 세율을 적용하여 내가 내야 할 양도소득세를 계산해 볼 수 있겠습니다.

 

 

1가구 1주택 양도소득세 세율, 양도소득세 신고기한, 양도소득세 신고방법

 

 

  지금까지 내가 가진 주택을 팔았을 때 내야 하는 양도소득세에 대해 좀 더 면밀히 알아보았습니다. 1가구 1주택이냐 2주택이냐 아니면 다주택자이냐 에 따른 세율도 틀리고, 주택 수에 포함되는지의 여부도 다 다르기 때문에 주택을 매도 시 꼼꼼하게 따져보고 부동산 투자에 임해야 할 것 같습니다. 빠르고 정확한 양도소득세를 계산해 보고 싶다면 양도소득세 계산기를 이용하시면 될 것 같습니다.

 

그리고 또 한 가지 주택 보유자들에게 반가운 소식이 있습니다. 최근 들려오는 바에 의하면 다가오는 5월 11일에는 차기 정부가 다주택자의 양도세 중과를1년간 배제하는 조치를 추진하겠다고 밝혔습니다.

 

다음 포스팅에서는 다주택자의 양도세 완화에 대해 좀 더 자세히 알아보도록 하고, 양도세 완화가 되었을 때 집값은 어떤 향방이 될지 알아보도록 하겠습니다.