1가구 1주택 양도소득세 세율, 양도소득세 신고기한, 양도소득세 신고방법

1가구 1주택 양도소득세 세율, 신고기한, 신고방법

오늘은 주택의 꽃이라 불리는 양도소득세에 대해서 알아보겠습니다.

부동산은 취득, 보유, 처분 단계에서 각각의 세금이 발생합니다. 양도소득세는 주택을 처분했을 때 시세 차익이 발생할 경우에 납부하면 세금으로 주택을 보유하거나 마련한 성인이 필수적으로 알아야 합니다.

양도소득세 세율, 신고기한, 신고방법

특히 내가 보유한 주택수가 몇인지, 규제대상인지에 따라 양도소득세가 크게 달라지므로 가장 중요한 부분이 아닐까 생각합니다.

 

양도소득세 계산

양도소득세 계산은 어떻게 이루어지는지 한번 알아보겠습니다.
양도 소득세를 구하는 방법은 다음과 같이 공식을 하나씩 따라가 보면 됩니다. 먼저 내가 보유하고 있는 주택을 판 가격에서 산 가격을 빼고 여기에 들어간 비용을 빼게 되면 양도 차익을 구할 수가 있습니다.

양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익

여기에서 말하는 필요경비라는 것은 무엇일까요? 내가 나의 주택을 판 가격과 산 가격은 잘 알지만 필요 경비로 인정되는 것은 어떤 것들이 있는지 한번 살펴보겠습니다.
① 취득 시 비용 : 취득세, 업무사 비용, 취득 중개 수수료, 컨설팅비용, 매수자 부담 양도소득세
② 양도 시 비용 : 양도 중개 수수료, 세무사 양도소득세 신고 수수료
③ 수리 시 비용: 발코니 새시,, 홈오토 설치비, 건물의 난방시설 교체 및 공사비, 방 확장 등의 내부 시설 개량 공사비, 보일러 교체비, 방범창 설치비등

이처럼 주택을 취득 시, 양도할 때, 그리고 주택을 수리할 때 발생하는 경비를 필요경비라고 합니다. 여기에서 주의해야 할 점은 수리 비용 같은 경우에 세금 계산서나 계산서 신용카드 매출 전표 금융 거래 증빙 서류가 있어야 되며 현상 유지하는 수리비는 인정이 안 되어 벽지나 장판 교체 싱크대 교체 등은 포함이 안됩니다.


이렇게 계산된 양도 차액은 장기보유 특별공제를 빼서 양도 소득금액으로 산출이 됩니다.

양도차익 - 장기보유 특별공제 = 양도소득금액

그렇다면 장기 보유 특별공제는 무엇인지 알아보겠습니다.
① 1세대 1 주택자 장기보유 특별공제 : 3년 이상 보유자 적용,, 연 8% *10년= 최대 80% 까지 적용
② 일반(다주택자) 장기보유 특별공제 : 3년 이상 보유자 적용,, 연 2% * 15년 = 최대 30%까지 적용

이처럼 장기보유 특별공제라 함은 말 그대로 장기간 주택을 보유한 자에게 양도소득 금액 중 일부를 특별 공제를 적용해주는 것을 말합니다.
이렇게 나온 양도소득금액의 양도소득 기본공제 250만 원을 빼고 양도소득 과세 표준을 만듭니다.

양도소득금액 - 양도소득 기본공제 = 양도소득 과제표준

양도 소득과세표준의 세율을 곱하면 비로소 산출세액이 나오게 되는데, 여기서 말하는 세율은 양도소득세 기본 세율입니다. 다주택자에게 적용되지 않는 1가구 1 주택자에게 적용되는 세율표입니다.

 

 

양도소득세 세율

과세표준	세율(%)
1,200만원 이하	6
1,200만원~4,600만원	15
4,600만원~8,800만원	24
8,800만원~1억 5,000만원	35
1억 5,000만원~3억원	38
3억~5억원	40
5억~10억원	42
10억원초과	45

6%에서 45%까지 적용되는데 이렇게 나온 세율의 누진 공제액을 빼고 산출 세액이 나오게 되는 겁니다.

양도소득과세 표준 X 세율 = 산출세액

하지만 2021년 6월 1일부터 양도소득세율이 크게 올랐습니다. 다주택자 중과세율이 확대가 됐을 뿐만 아니라 주택의 단기 보유자에 대한 세금도 크게 강화가 되었기 때문입니다.
그래서 2년 미만 보유 시 60% 1년 미만 보유 시 70%로 세율이 크게 올랐으며, 분양권은 2년 이상 보유해도 60% 그리고 1년 미만 시는 70%까지 적용이 됩니다.

그렇다면 적용하여 내가 내게 될 양도소득세는 어떻게 계산되는 걸까요? 알아보겠습니다.

이렇게 나온 산출 세액에 세액공제와 감면 세액을 빼면 자진 납부할 세액 나오며 여기에 지방소득세의 10%가 더 부과가 됩니다.

산출세액 - (세액공제 + 감면세액) = "자진납부할 세액" (+지방소득세 10%)

 

여기에서 감면세액이란 미분양 났을 때 정부가 미분양 주택 소진시키려고 이 주택 사면은 세금 감면 혜택 주지만 흔한 경우는 아닙니다.

그렇다면 양도세 신고는 언제, 어떻게 해야 할까요?

 

 

양도소득세 신고 기한

양도 소득세 신고 기한은 보통 주택을 양도한 날 말일 기준~ 2개월 이내에 신고를 하게 되어 있습니다.
여기서 말하는 부동산 양도일은 잔금 청산일 또는 소유권 이전 등기일 등록일 중 빠른 날입니다.
그러면 예시를 들어볼게요 작년 2월 12일 날 잔금을 지급받았다면 신고 기한은 언제 까지냐 2월2월 12일 날 지급받았기 때문에 2월 말일로부터 2개월인 4월 30일까지입니다.

양도소득세 신고 방법

양도 소득세 신고는 서면신고와 전자신고의 두 가지 신고 방법이 있는데요.
서면 신고를 하려면 양도자의 주소지를 관할하는 세무서에 필요 서류들을 직접 또는 우편으로 제출하면 됩니다. 전자신고를 할 경우는 홈택스 서비스를 통해 자진 신고하면 됩니다.



지금까지 양도소득세의 계산과 신고에 대해 알아보았습니다. 복잡하고 개념도 어렵지만 '양도소득세 계산기'를 이용하시면 더욱 빠르고 정확하게 계산할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

이렇게 계산된 양도소득세는 내가 가진 주택의 수와 규제대상 지역이냐 아니냐에 따라 또 달라집니다.
다음 포스팅에서는 1 주택, 2 주택, 다주택에 따른 양도소득세와 규제 대상이냐 비규제 대상이냐에 따라 달라지는 양도소득세에 대해 자세히 살펴보겠습니다.